外為トレードバトル

価格補正の手法を中心に

価格補正の手法を中心に

令和4年6月定例市議会 市長説明要旨

今年も出水期が近づいてきました。集中的に取り組んできた「抜本的な浸水対策」については,3月末までに,神辺町や御幸町など8か所の排水機場において,ポンプ設備のオーバーホール等が完了しました。瀬戸川・福川流域や手城川流域では,河川改修のほか,雨水貯留施設やポンプ場の整備も着実に進めています。
先月までに,防災重点ため池1,113か所全てについて,ハザードマップの作成を終え,今月1日にはホームページに掲載しました。今後,公民館等にも備え置き,地域の防災訓練で活用するなど,万が一の場合の迅速で安全な避難につなげていきます。
引き続き,国や県と連携して自然災害への備えを強化していきます。

次に,福山城築城400年記念事業についてです。今月中旬頃には,足場の撤去を終え,往時の姿によみがえった天守がその全容を現します。来月末には,二之丸東側石垣の修復工事も完了します。
8月27日には,「全国唯一」となる天守北側鉄板張りの完成セレモニーを開催します。当日は,福山城にゆかりのある方や未来を担う子どもたちに最後の鉄板を張り付けていただくことにしています。また,3年をかけて進めてきた事業の総仕上げとして,天守・鏡櫓(かがみやぐら)・鐘櫓(かねやぐら)がライトアップされ,福山城全体が幻想的な姿で夜空に映し出されます。
築城400年記念日の28日には,福山城博物館がリニューアルオープンします。落語家の春風亭昇太さんがナレーション役を務める,「福山城ものがたり」が館内の大型スクリーンに映し出され,来場者を歴史の世界にいざないます。体験コンテンツも充実させ,子どもから大人まで誰もが楽しめる博物館に生まれ変わります。
今,バットマンが,市内を巡回しながら記念事業を盛り上げてくれています。また,先月には,「福山駅北口スクエア」を暫定開放しました。「市民の新しい憩いの場になる」,「芝生広場と道路を一体的に使ったイベントが楽しみ」といった声を伺っています。福山城やばらを見ながら,ゆっくりと過ごせる新たな空間として,築城記念日に向け,引き続き整備を進めていきます。

次に,(仮称)子ども未来館についてです。来月には,「基本計画検討委員会」を立ち上げ,導入する機能や施設の規模,PFI等の整備・運営方式などを盛り込んだ基本計画の策定に向け,議論をスタートします。
国は先般,関係閣僚による会議を開き,PFIを「新しい資本主義」における新たな取組の柱と位置づけました。本市では,これに先立つ昨年,中四国初となるPark―PFIを導入し,中央公園が新たなにぎわいの場に生まれ変わりました。更に,内閣府等と支援協定を締結し,PFIなど様々な手法を研究する「福山市公民連携事業推進プラットフォーム」を4月に立ち上げました。今後も,こうした場を通じて,交流館など公共施設の整備・運営について,PFIなど民間活力の導入を検討してまいります。
次に,鞆のまちづくりについてです。来月30日に,町並み保存拠点施設「鞆てらす」がオープンします。常夜燈やお手火神事といった歴史・文化,伝統行事など,日本遺産にも認定されている鞆の魅力を発信するとともに,空き家の再生活用や伝建地区の町並み保存活動の拠点にしていきます。
山側トンネルを含むバイパスの工事も先月から始まりました。東西の交通・交流拠点の整備も進める中で,県と連携して鞆町の活性化につなげていきます。
次に,福山北産業団地第2期事業についてです。分譲予定の全17区画のうち,現在6区画を残すのみとなりました。そのうちの4区画についても分譲に向けた具体的な手続を進めており,早期の完売が期待できる状況になっています。事業区域の新たな名称案として「北匠(ほくしょう)町」を考えています。本市が誇る高い技術力が結集し,産業をけん引していくエリアとなることを期待しています。
次に,4月に放火火災が発生した空き家への対応についてです。住民の不安を早期に払拭するため,有識者等で構成する「福山市空家等対策協議会」を今月20日に招集し,強力な指導を行使できる「特定空家」の認定に向けた検討を開始します。現行法制下で取り得る最善策をスピード感をもって講じてまいります。

最後に,今回の補正予算案についてです。まず,新型コロナ対策としては,60歳以上の方や18歳以上の基礎疾患がある方などを対象に,ワクチンの4回目接種を実施します。ウクライナ避難民の支援としては,住居や生活に必要な物品等の提供のほか,子育てや就労,生活等の相談体制を強化し,安心して生活できる環境を整備します。
このほか,債務負担行為として,福山高等学校寄宿舎整備を計上しています。
以上の結果,今回の補正予算額は,一般会計で15億5,060万5千円の追加となりました。
また,現下の原油価格や諸物価の高騰は,市民生活や経済活動に大きな影響を及ぼしています。このため,国の緊急対策も踏まえ,現在,生活者や事業者への支援策について検討しております。
まとまり次第,追加提案させていただきたいと考えています。

「地積規模の大きな宅地の評価」とは。広い土地は相続税額が下がる?適用条件も解説

「地積規模の大きな宅地の評価」とは。広い土地は相続税額が下がる?適用条件も解説

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地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、 三大都市圏においては500m2以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域では1,000m2以上の地積の宅地をいいます 。三大都市圏とは、大まかに言えば、東京、大阪、名古屋及びその周辺の地域のことです。ただし、上記地積以上の宅地であっても、次のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

①市街化調整区域に所在する宅地
②都市計画法の用途地域が工業専門地域に指定されている地域に所在する宅地
③指定容積率が400%(東京都特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
④評価通達22-2に定める大規模工業用地

簡単に言えば①は住宅等建物を建てることが規制される土地、②④は工場用地となる土地、③はマンション敷地に適している土地を意味し、これらの土地をこの規定の対象外としています。宅地開発に際して潰れ地が発生する可能性がないためです。以下の国税庁の情報もご参考になさってください。

「広大地評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」の違い

たとえば、この規定によれば490m2や990m2宅地は、同条件の500m2や1,価格補正の手法を中心に 000m2の宅地よりも高く評価される可能性があります。「広大地評価」は中小工業地区の宅地にも適用できましたが、「地積規模の大きな宅地の評価」では、中小工業地区の宅地は適用対象外とされました。市街化調整区域にある宅地が対象外とされたことで、市街化調整区域内の地積規模の大きな雑種地の評価は、同条件の路線価区域に所在する宅地の価額に比し、高額になる事例も発生します

また、旧広大地補正率と規模格差補正率を単純に比較すると、補正率は大幅に上昇しています。500m2以上の土地で39%、2,000m2以上の土地で50%程度、5,000m2以上の土地では100%程度、補正率の値は上昇しました。「地積規模の大きな宅地の評価」では、奥行価格補正率や不整形補正率等を反映できることから、上記の上昇率がそのまま宅地の評価額に反映されるわけではありませんが、従前の広大地規定に比し全般的に宅地の評価額は増大し、規模が大きいほどその傾向は顕著です。

地積規模の大きな宅地の評価に該当する要件

路線価地域/倍率地域

路線価とは、その道路に面する土地1m2あたりの評価額を意味します。これは相続税等の計算のために国が公表している財産評価基準です。土地の接する道路に路線価が定められている場合、その路線価に土地の地積を乗じて、土地の評価額を計算します。道路に路線価が定められている地域を路線価地域といいます。路線価は下記リンクの財産評価基準書、路線価図に定められています。

倍率地域とは、路線価が定められていいない地域を言います。倍率地域に所在する土地の評価は、固定資産税評価額にその土地の所在地域や地目に応じた倍率を乗じて算出します。区分毎の倍率も、下記リンクの評価倍率表に定められています。以下のリンクより、ご自身が所有する土地が、路線価地域、倍率地域のいずれに所在するか、ご確認なさって見てください。

普通商業・併用住宅地区/普通住宅地区

路線価地域は、更に細かく、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区、大工場地区、普通住宅地区の6種類に区分されます。上記財産基準書から路線価図をご確認頂くと、それぞれの路線がどの地区に所在しているのかを見ることができます。

路線価地域のこれら6種類の地区のうち、地積規模の大きな宅地の対象となるのは、 価格補正の手法を中心に 普通商業・併用住宅地区と普通住宅地区のみです 。倍率地域に所在する宅地については、地積規模が上記の基準以上であるならば、地積規模の大きな宅地の評価の対象とできます。

2以上の地区にわたる場合はどうする?

市街化調整区域でも該当する場合がある

地積規模の大きな宅地の評価方法

税法で「評価」とは、金額を算定することを言います。「ご所有の土地を評価する」とは、ご自宅の土地建物が、「いくら」「何円」であるのか、を算定することを意味します。国は、相続税や贈与税の課税に際して公平に課税するための基準として、「財産評価基本通達」を定めています。先の路線価や倍率表が掲載されている「財産評価基準書」もこの「財産評価基本通達」の一部です。税法上の評価は、基本的にこの「財産評価基本通達」に基づいて計算されます。

路線価地域に所在する場合

路線価地域に所在する地積規模が大きな宅地の評価方法は以下の算式により計算します。算式中鍵となるのは、「規模格差補正率」です。地積規模が大きな宅地の評価は、通常の土地の評価額に「規模格差補正率」を乗じて算出します。

倍率地域に所在する場合

①その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
②その宅地が標準的な間口及び奥行を有する宅地であるとした場合の1m2あたりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率等の各種各地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

規模格差補正率

【①三大都市圏に所在する宅地】
地積普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
©
500m2以上1,000m2未満0.9525
1,000m2以上3,000m2未満0.9075
3,000m2以上5,000m2未満0.85225
5,000m2以上0.80475
【②三大都市圏以外の地域に所在する宅地】
地積普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
©
1,000m2以上3,000m2未満0.90100
3,000m2以上5,000m2未満0.85250
5,000m2以上0.80500

地積規模の大きな宅地を相続する場合の注意点

ご所有の宅地の中に、上記地積の要件(500m2以上ないしは1,000m2以上)に該当する土地がある場合には、「地積規模の大きな宅地の評価」の規定を活用できるかどうか検討する必要があります。この規定は、相続税の額に大きな影響を及ぼします。ご注意頂かなければならない点は、宅地の評価単位についてです。 相続税における宅地の評価単位は、利用者毎、を原則とします 価格補正の手法を中心に 。

つまり、せっかく地積規模が大きな宅地に該当する相続財産があったとしても、相続人がこれを分割登記し、各相続人の取得分が上記地積要件を下回ってしまえば、この規定の適用を受けることは出来なくなります。この場合、各相続人が1/2等、持分の共有形式で相続するならば、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することができます。

相続において土地の共有相続はなるべく避けるべきですが、地積規模の大きな宅地に関しては、相続税額への影響も考慮しつつ、共有相続も遺産分割手法の1つとしてご検討頂くことは賢明です。また、生前に検討できる対策としては、地積の要件を満たすことができるよう隣地を買い足しておくこと、どうしても兄弟で分割しなければならない場合は、同族法人へ不動産を売却し、同族法人株式の形式で分割承継させること等も考えられます。

相続税の支払いが難しいときは売却の検討も

地積規模の大きな宅地をご所有の方については、平成29年以前に行った相続シミュレーションは役に立ちません 。新しい規定を適用して、相続シミュレーションを行い、 現状の評価額及び納税予測額を把握しておくことは重要です 。一旦相続が開始してしまいますと、土地の評価方法の自由度は失われます。相続における財産の評価は、上述の財産評価基本通達を原則とします。その評価が著しく不適当と認められる場合に不動産鑑定評価等の別手法を用いることが認められます。

評価上問題のある財産を生前に売却しておくことは、有効な対策の1つです 。売却であれば、純粋な流通価格による譲渡ができます。同族会社へ売却しておくことは良く見られる手法です。評価が一義的でない宅地を資金化しておくことは納税資金の確保にもつながりますし、相続人間の争いを避けるのにも役立ちます

価格補正の手法を中心に

相続関連の大トピックス

広大地評価の改正
適用要件と評価方法の 変更


平成30年1月からの相続・贈与案件からは改正後の評価法が適用されます。

1、改正点のポイント
(1)「広大地」から
「地積規模が大きな宅地」へ

(2)適用要件の明確化
従前の「広大地」の適用要件の 判断基準が不明確であったのが
判断基準が明確になりわかり易
くなった。

改正での適用要件を具備 し
て いれば従前の「広大地」
では適用できなかったマン
ション適地、幹線 道路沿い
の大規模店舗地でも改正 手
法では適用できる。


(3)評価方法の変更
相続土地の個別性(奥行、形状
間口狭小等)を取り入れて不動産
市場の実態に相応するようにな つた。

例えば普通住宅地区で500㎡
の土地は相続税路線価(時価の
80%)の80%で評価出来ます
80%×80%=64%で本来の
真の時価の64%です。単に相続
税路線価に土地地積を乗じた土地
価額ではないのです。


不動産鑑定士の私が改正点を分析・検討し、改正点のポイントがわかり、具体的実施に役立ちます

しかし、問題点はあるのでそのまま使用してしまうのでなく、不動産鑑定士のアドバイスを受けて下さい。 価格補正の手法を中心に
この改正手法と不動産鑑定評価手法を併用することで問題点が解決し節税に繋がります。


必ず最後まで見て下さい。きっとプラスになります。 価格補正の手法を中心に

(相続税路線価方式の税務評価の限界)

相続土地の価格は 本来は 不動産市場で売買が成立可能な真の時価です.

しかし、 相続税法では 相続税申告の場合のみ 相続税路線価方式等の手法で求められた土地価格を相続に限って 「 みなし時価」 として採用されています。

しかし、相続税路線価方式等の手法は簡便的な手法なので、 この手法での限界から 不動産によっては本来の真の時価と 乖離した価格での算定評価に なってしまうこともありえます。

このようなことを想定すると 相続不動産によっては、 税理士任せではなく、 真の時価を唯一評価できる不動産鑑定士が相続に強い税理士と タイアップして 真の時価を求め、相続税申告することが相続税節税の最大の効果になりえることを相続不動産の時価評価を専門とする不動産鑑定士が強調しておきます。


大規模地を所有する相続人の方、
相続担当の税理士さんへ


大規模地の評価は本来、当該地の開発及び建築規制及び不動産市場動向等を 不動産鑑定評価手法並みの調査をしないと適切な時価は求めらえません。

従前の広大地評価から改正手法になったとはいえ、あいまいな「広大地」の判定要因が改正されただけで、不動産鑑定評価からすると未だ簡便な画一的な手法ですから相続不動産によっては真の時価と乖離した価格になることが有り得ますことを忠告しておきます。

大規模地は土地面積から相続税課税評価額、相続税額も高額になります。 この度の改正評価手法での評価額は全般的には従来の広大地評価での評価額より減額が少ないので高くなる傾向があります。


相続人は適正な時価評価で納税する義務はありますが 不適切な評価での無駄な税金は納める必要はありません。

でも、不動産市場の時価にうとい担当税理士は個別的要因がある相続不動産の場合でも改正評価手法を適用せず、真の時価と乖離した高値評価をして高額な相続税は納めさせられています。
税務署は相続税を過払いしていても何も言ってこず戻ってはきません。


ですから、私は税理士任せではなく、相続に精通する税理士とタイアップしている不動産鑑定士のアドバイス及びセカンドオピニオンチエックを受けて対応することをお勧めしています。

(従前の広大地評価の問題点-1)

相続土地の個別的減価要因(不整形地、接道不足地)が評価の要因に取り入れられていないので,その個別的減価要因が土地価格に反映されず、同じ地積の大規模地であれば 同じ価格で評価され、実際の市場での時価と乖離した価格になって問題になってしまった。


(改正評価手法の適用ー1)

相続土地の個別性を考慮しの不動産鑑定評価手法の開発法の考え方を採用している。
よって改正評価手法は同じ地積でもその土地の個別的減価要因が反映して土地価格に差が生じるようになった。

(改正評価手法の疑問点)

改正評価手法は 該当する数値を算式に挿入すればこの手法での土地価額は求められる 簡便的手法なのでこの手法の限界がある。

実務的には相続土地の個別的減価要因を十分調査(現地調査、道路との接道、低地等の自然的条件)して評価に反映させないと真の時価と乖離する危険性があります。

不動産鑑定士は上記の個別的要因は十分調査して想定での開発法を適用しますが担当税理士によっては十分な調査をしない場合があるので 不動産鑑定士のアドバイスを受けた方が安全です。

南船場・心斎橋で企業とあなたのナビゲーターとして約半世紀の老舗会計事務所

堀 会計事務所

事務所便り

2018年 8月号

●地積規模の大きな宅地の評価のポイント

1 制度の目的
広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地のことで、その評価は戸建て分譲を行う場合に道路・公園等の負担が必要であることなどを考慮して、面積が広くなるほど評価額が減額されていました。
しかし、これまでの広大地の評価方法では、土地の形状により、それを加味して決まる取引価格と相続税評価額が大きく乖離している事例が多く発生したため、29年度税制改正大綱で広大地評価について、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法への見直しや適用要件の明確化が盛り込まれ、29年10月に国税庁が財産評価基本法通達を見直しました。
2 地積規模の大きな宅地の評価の概要
(1)地積規模の大きな宅地とは
三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1000㎡以上の地積の宅地をいいます。
しかし、以下の宅地については、適用対象から除かれます。
① 市街化調整区域(都市計画法34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く)に所在する宅地
② 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③ 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地
④ 評価通達22-2に定める大規模工業用地
(2)対象となる宅地
地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。
倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。
なお、市街地農地等について、地積規模の大きな宅地の評価の適用要件を満たす場合には、宅地への転用するには多額の造成費を要するため、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない場合等を除き、適用対象となります(市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野も同様)。ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られます。

3 評価方法
(1)路線価地域に所在する場合
路線価に奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。
評価額=路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積(㎡)
(2)倍率地域に所在する場合
次の①の価額と②の価額のいずれか低い価額で評価します。
① その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
② その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額
(3)規模格差補正率
規模格差補正率は、下の算式によって計算します。

不動産売却のQ&A/売却の価格や費用について|不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 豊橋中央

同じ場所の同様な物件でも、周りの環境の変化や経済情勢により、不動産価格は上がったり下がったりします。
一般的に、近隣に商業施設や病院、学校や幼稚園、道路などができると価格が高くなりますし、
反対に、大きなビルが建設され陽当たりが悪くなったり、近くに工場ができ、騒音がでるようになると、
安くなることもあります。
また周囲の環境にほとんど変化がなくても、バブル崩壊後には半分以下の価値になってしまった、という不動産もあります。

では、「適正価格」はないのでしょうか。

「適正価格」の参考になるものには、都道府県知事が年に一度公表する「基準地標準価格」
各税務署が課税の金額を決めるために定めている「路線価」、国土交通省が年に一度公表している「公示価格」
そして市町村が資産として課税基準を定めるために評価を行う「固定資産税評価額」などがあります。
「基準地標準価格」は各都道府県から、「路線価」は税務署、「公示価格」は官報で、それぞれ公表されます。

不動産会社が査定を行う場合には、上記のような公的な参考価格に加え、予め定められた査定マニュアルを参考に
査定価格を算出することが一般的でしょう。
その価格を基準に、プロの経験値から「この金額なら売れる自信がある」と思う独自の金額を提示してくるでしょう。


昨今はインターネットの普及から、自分でもおおよその相場を予測できるようになってきましたので、
「もっと高く売れるのではないか。」と思った場合には、交渉してみても良いでしょうが、高すぎると、
なかなか売れない、というリスクが生まれます。
長い間売れ残る物件は魅力がなくなりますから、適正価格の見極めは、冷静に行いたいものです。 価格補正の手法を中心に
ご自身でも相場をよく調べた上で、査定をしてくれた不動産会社と“根拠”をよく話し合い、
『適正価格』を見出していくのがベストだと言えるのではないでしょうか。

全文を読む

Q 査定価格の決まり方は?

不動産会社に土地の売却の相談をすると、「このくらいの価格で売りましょうか。」
という目安の価格を教えてくれます。それが「査定価格」です。
不動産会社によっては無料で査定を行っていただけるところもありますので、
売却するかどうかを決める前に、査定価格だけを尋ねるのもいいでしょう。

不動産会社では、(公財)不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルに基づき、査定価格を算出します。
住宅地価格査定と戸建住宅価格査定、中古マンション価格査定の3種類のマニュアルがあり、
下記の3つの方式に基づき定められています。

取引事例比較法

同じような不動産の取引事例と比較して、価格の見当をつける方法です。
具体的には、過去に取引した同じような物件の販売価格をベースに、査定する不動産と比較して個々の条件を比べた後、価格水準の見当をつけます。
そこに、地域要因や個別的な要因も比較して価格補正を行うとともに、今の市場の動向も加味した価格に調整します。

収益還元法

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Q 売却価格の決まり方は?

不動産は売主の大切な財産ですので、ご本人が納得した価格で売却できるのがベストでしょう。
しかし、必ずしも思い通りの金額で売却できるとは限りません。
購入側は、できるだけ安く買いたいと考えるのが自然でしょうし、不動産にも相場がありますから、
あまりに高値をつけすぎたがために、「売れ残り物件」として、ますます売却が成立しにくくなる可能性もあります。

“売却希望額”を決める際には、売却したい不動産の相場を必ず調べましょう。
不動産会社に査定依頼を行い、先に「査定価格」を出してもらっても結構ですが、
予め自分でおおよその見当をつけておくのもよいでしょう。
インターネットやチラシなどで、近隣不動産の売り出し価格を調べ、自分の不動産と比較し、
おおよその感覚をつかみます。
その上で、売却したい“最高価格”と、売却しても良いと思える“最低価格”を決めておきましょう。

“最高価格”はおおよその相場感に、自身の希望を含めた金額で結構ですが、
“最低価格”はローン残高や売却にかかる諸費用など、予め自分で経費を計算し、
今後の生活プランを考えた、現実的な金額 を算出するようにしましょう。

こうして自ら算出した“最高価格”“最低価格”を、不動産会社が算出した「査定価格」に照らし合わせて判断し、
売却できると考えられる「売却希望価格」に調整を行います。
最終的には、売主が納得した価格が、不動産の 「売り出し価格」 として市場へ公開されます。

より早く売却したい場合には、「査定価格」と“最低価格”の間で「売り出し価格」を決めると
買い手がつきやすいと言われますし、少しくらいなら時間をかけてもよいので、 価格補正の手法を中心に
出来るだけ高く売却したいと考える場合には、「査定価格」より高めに売り出してもよいでしょう。

ところで、混同される方が意外に多いのですが、 「売り出し価格」は、そのままでは「売却価格」にはなりません。
市場に出された「売り出し価格」には、 価格補正の手法を中心に 買主の希望が反映 されます。
買主が合意をすると、「売り出し価格」はそのまま「売却価格」になりますし、
合意しない場合は、売主と買主間で十分に話し合い、お互いが納得のいく価格が、「売却価格」となるのです。

つまり冒頭にも述べたように、
「査定価格」を基準に、売主、買主が折衝した価格が「売却価格」として成立する
ということです。

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Q 売却にかかる費用は?

不動産を売却する時にも、費用はかかります。
売却時にかかる費用を用意していないと、売却の手続きが滞ることもあります。
必要な資金は、あらかじめ把握し、用意しておくと安心ですね。

仲介手数料

不動産会社を通して売却が成約した時には、
売却額に応じた「仲介手数料」を不動産会社に支払います。
「仲介手数料」は物件の売却額によって上下しますが、売買価格が400万円以上の場合、 価格補正の手法を中心に
「売買価格の3%+6万円まで」 という決まりがあります。
国土交通省によって定められた報酬の上限ですので、この規定を超えて支払うことはありません。

  • 売買契約成立時に一括で支払い
  • 売買契約成立時に半金、決済時または引き渡し時に残りの半金を支払い
■譲渡所得にかかる税金

不動産の売却によって得た利益(譲渡所得)額に応じ、所得税と住民税を支払います。
したがって、購入金額よりも売却金額が低い場合には課税されません。
課税額は、売却した不動産の所有期間や居住用不動産など、様々な条件によって計算方法が変わります。
控除条件もあるので、詳細な税額は、税務署や税理士に確認してください。

売買契約書には印紙を貼り、消印をします。印紙に消印をして頒布することで、印紙税の納付になります。
印紙の金額は、売買金額によって変わりますが、通常5,000万円以下であれば、15, 000円以下となります。

■登録免許税

土地や建物を購入すると、通常は引き渡しを受けるのと同時に、所有権移転の申請を行ないます。
このときに必要となる税金が登録免許税です。
課税される主な内容としては、新築などで、その物件に対して最初に行なわれる所有権の保存登記、
土地・建物の売買や贈与・相続により、所有権が移転する場合の移転登記、住宅ローンの借入れにより、
金融機関からつけられる、抵当権の設定登記などをはじめとして、不動産の権利に関する手続きが、
ほぼすべて対象になるといえるでしょう。

司法書士に対する報酬

事例として多いのは、隣地との境界や面積が確定しない場合に、正確な測量をするための「測量費用」、
建物を解体して更地にする場合にかかる、「解体費用」などがあげられます。
また、住宅ローンの返済が残っている場合などには、
金融機関によっては全額繰り上げ返済手数料がかかります。
借り入れをしている金融機関によって異なりますので、こちらもよく確認しておきましょう。

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Q 売り出し価格は途中で変更できますか?

まず、金額を明記した媒介契約書を不動産業者と取り交わしている場合には、
価格変更の手続きをする必要があります。特に広告などで購入者を募集している時には、
広告の有効期限内に価格をあげることはできません。
一度必ず、不動産業者に連絡をとってください。


また、なかなか買い手がつかない時には、売り出し価格を下げることを検討されるかもしません。
そうした場合であっても、 少しずつ何度も値段を下げることはおすすめできません。
安くなったことで、心情的に迷う購入検討者もいますし、「もっと安くなるのでは」と様子を見ようとする購入検討者もでてきます。
不動産の価格には、誰でも分かる基準というものがありませんので、価格を変えることで購入検討者に不信感をもたれる心配もあります。

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Q 少しでも査定を高くする方法は?

不動産の査定は、しっかりとした裏付けがあるものなので、査定価格を大幅にかえることは難しいでしょう。
しかし、査定をしてくれる不動産会社がどういったところをポイントとして査定しているかをおさえることで、
査定価格は多少高くすることができます。

不動産の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

価格補正の手法を中心に
■簡易査定 データを元に、机上で算出する査定
■訪問査定現地訪問した上で算出する査定
自身がどのような不動産を所有しているかによりますが、
一般的に査定価格を高く算出してもらいやすいのは、訪問査定といわれます。

なぜなら訪問査定の場合には、眺望や通風・日照、居住性や快適性、環境の良さなど、
データだけでは伝わらない、実際に居住した時に得られる良さも伝えることができるからです。
もちろんデメリットも見えてしまうという反面はありますが、
不動産の状態によっては、査定額を上げることが出来るかもしれません。

その他、売却に緊急性がないのであれば、購入希望者が増える時期に
査定を依頼するのも査定価格をあげる良い方法かもしれません。
需要が多ければ、査定価格も上がりやすくなります。

道路やスーパーなどの生活インフラが整備されて利便性が増すと、住みたい人が多くなり、購入希望者が増えます。
このような時には需要が高まりますので、相場もあがり、査定価格も高くなることでしょう。
また税制が変わったり、補助金が出たりと、政治的な優遇措置がある時期や、
銀行から新しい住宅ローンが販売される時期にも、購入希望者が増える傾向があります。


ところで、不動産会社が算出してくれる査定価格は、
1社だけでは高いのか安いのか比較できませんし、妥当性も判断できないことでしょう 。 価格補正の手法を中心に
ですので、 査定は数社に依頼するのがおすすめです 。
だいたい3社~5社くらいを目安として、できれば大手・中小・地元密着など、特徴の異なる会社を選ぶと、
違うポイントを査定してくれる可能性があります 。

その際忘れてはならないのが、 「査定価格を聞く時には、査定の根拠をしっかりと確認すること」 です。
もし会社により査定価格に開きがありすぎる場合は、契約を取りたいだけの場合、
もしくは、他の業者が知らない情報を独自で持っている可能性がありますので、理由を必ず確認しましょう。

そして最後に最も注意していただきたい点をお伝えします。
「査定価格を少しでも高くしたい」そのために、マイナス要因を伏せるのは良くありません 。
後々、契約トラブルに発展する恐れもありますので、高く査定してもらいたい気持ちはわかりますが、
マイナス要因もきちんと伝えて、正確に査定してもらいましょう。

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Q 売却したときの固定資産税はどうなりますか?

しかし、 売却した後の固定資産税は、相当分を日割り計算し、
買主が売主に支払うのが不動産取引における慣例となっており、
売買契約書にもその旨記載がされています 。

多くの場合、所有者が定められた1月1日を起算日(一部には固定資産の評価額が変わる、
4月1日を起算日とすることもあります。)とし、
1月1日から売却日前日(あるいは当日)までの固定資産税を売主が負担し、
売却日以降(あるいは翌日以降)の固定資産税は買主が負担します。
売買契約書の中には、日割り計算による固定資産税の負担が明記され、
不動産の売買代金とは別に、相当分の金額を買主から売主へ支払います。

ここで注意しなければいけないのは、買主が負担する固定資産税の相当金額は、
法律上は税金とはならない ことです。

法律的には、固定資産税を支払うのは売主ですので、買主が負担する相当分の金額は、
不動産取引の一部とみなされます。ですから、税制控除などの特別措置があったとしても、買主には適用されません。
※ところで、固定資産税は地方税ですので、税率はおおむね14%で、納税請求は春に届き、支払いは分割や一括など選べるなど共通する部分
が多いものの、地方によってシステムが異なることを覚えておきましょう。


売買契約後の、次の1月1日には、正式に納税義務者が買主へと移ります。
その際には地域や所有している不動産の種類(新築やバリアフリー、長期優良住宅など)によって
減税措置がある場合がありますので、地域の特例と自分が対象であるかどうかを調べてみてください。

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Q 売却した場合、確定申告は必要ですか?

売却の事実があれば、税務署からは確定申告の通知が来ます。
売却により利益が生じた場合でも、損益が生じた場合でも、
いずれにしても確定申告をする必要があります。

一定の要件のもとで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用されます。
非常に高額な建物や広大な住まいなど、特殊な物件の売却でないかぎり、3,000万円までの譲渡所得については非課税になりますので、
納税の義務が発生することはほとんどありませんが、3000万円を超える分には、所有期間に応じた課税がなされます。

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